EN | DE

 

Итоги 2017 года
на рынке коммерческой 
недвижимости 
Федеративной Республики Германия:
второй результат в истории статистики
(56,8 - 57,4 млрд. евро) 
и появление инвесторов из Японии.

 

По итогам 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Федеративной Республики Германия был достигнут второй в истории статистики результат: JLL называет цифру в 56,8 млрд. евро, в Colliers International говорят о 57,3 млрд. евро, а мировой лидер в сегменте коммерческой недвижимости - CBRE - заявляет о 57,4 млрд. евро инвестиций. 

Только в 2007 году показатели были ещё лучше - тогда общая сумма средств, вложенных в объекты коммерческой недвижимости на территории ФРГ местными и иностранными инвесторами составила фантастические 59,3 млрд. евро. 

Эксперты сошлись во мнении, что если бы не дефицит качественных объектов, показатели 2017 года были бы ещё выше, и рекорд 2007 года вполне мог бы быть как минимум повторён. 

Тенденцией 2017 года, как и прежде, стал рост цен на качественные объекты коммерческой недвижимости и, как следствие, дальнейшее падение их доходности. Кроме того, вдвое выросли продажи объектов на стадии проектирования: если в 2016 году доля таких объектов составляла всего 6% от общего объёма продаж, то по итогам 2017 года она выросла до 12%.

 
Иностранный капитал подогревает рынок, впервые в истории
зафиксирована активность инвесторов из Японии. 

Объём вложений иностранных инвесторов в рынок коммерческой недвижимости Германии вырос с 40% в 2016 году до 45% в 2017; разница в абсолютных цифрах: 21 млрд. евро против 25,6 млрд. евро (данные Colliers International). CBRE и вовсе заявляет о 28,2 млрд. евро, что соответствует доле в 49% от общего объёма инвестиций в 2017 году. 

По данным Colliers International лидерами среди иностранных инвесторов стали представители США с объёмом инвестиций в 4,2 млрд. евро, что соответствует доле в 16% от объёма иностранных инвестиций по итогам 2017 года. На втором месте инвесторы из Великобритании: 2,9 млрд. евро (11%). Третье-четвёртое место поделили представители Китая и Франции: по 2,1 млрд. евро (по 8%). Топ-5 замыкают инвесторы из Сингапура: 2 млрд. евро. 

Новым явлением стало появление на рынке коммерческой недвижимости ФРГ инвесторов из Японии. Ранее представители этой страны инвестировали исключительно в США и Великобритании. Эксперты ожидают, что в 2018 году в сегмент коммерческой недвижимости Германии начнётся значительный приток капитала из "Страны Восходящего Солнца", таким образом, и без того мощная конкуренция обострится ещё сильнее.

 

Офисная недвижимость - в лидерах, на втором месте - ритейл, 
на третьем - логистическая недвижимость.
 
Офисная недвижимость с долей от 44% до 47% (по данным Colliers International и JLL) стала лидером среди коммерческой недвижимости всех типов, на 2-м месте - объекты торговой недвижимости с долей от 20% (данные Colliers International) до 21% (данные JLL), объекты логистической недвижимости расположились на 3-м месте с долей в 15% - здесь оба оператора рынка, входящие в Топ-7 списка крупнейших компаний мира в области Real Estate, сошлись во мнениях.

 

Топ-7 возглавили Берлин, Франкфурт и Мюнхен. 

52% от общего объёма инвестиций пришлись на Топ-7 городов Федеративной Республики Германия. 

Лидером благодаря сделке с офисным небоскрёбом Sony Center (1,1 млрд. евро, продавец: национальный пенсионный фонд Южной Кореи NPS Korea, покупатель: канадская Oxford Properties Group) стал Берлин с суммой инвестиций в диапазоне от 7,1 млрд. евро (данные CBRE) до 7,7 млрд. евро (данные JLL), немного не дотянув (по версии последних) до рекорда 2015 года - тогда итоговая цифра составила 8,1 млрд. евро.

На 2-м месте - Франкфурт на Майне с объёмом инвестиций в диапазоне от 6,6 млрд. евро (данные CBRE) до 7,1 млрд. евро (данные JLL). Главную роль в высоких результатах "финансовой столицы" континентальной Европы (как частно называют Франкфурт) по итогам 2017 года сыграла сделка с офисным небоскрёбом "Tower 185", который был продан группой компаний во главе с австрийской CA Immo немецкой финансовой группе Deka за 775 млн. евро.  

На 3-м месте - Мюнхен с объёмом инвестиций от 5,7 млрд. евро до 6,3 млрд. евро, наиболее значимую роль здесь сыграли 3 сделки с объектами контрактной стоимостью от 250 млн. евро до 300 млн. евро, крупнейшей из которых стала продажа здания торгового дома Karstadt на Центральном Вокзале Мюнхена; продавцом выступила австрийская Signa Holding, покупателем - американо-германская RFR Holding.

С 4-го по 7-е место в соответствующей последовательности расположились Гамбург (3,9 млрд. евро), Дюссельдорф (2,9 млрд. евро), Кёльн (2,3 млрд. евро) и Штутгарт (1,2 млрд. евро). 

Доля инвестиций в объекты коммерческой недвижимости в населённых пунктах, расположенных за пределами Топ-7 Германии, составила 48%, причём здесь чемпионами выступили инвесторы из Азии, вложившие (по данным CBRE) свыше 62% от общего объёма инвестированных ими средств в немецкие города класса В и С. 

 

Фонды - чемпионы среди покупателей,
управляющие компании - чемпионы среди продавцов.
 

Доля инвестиций немецких институциональных инвесторов по итогам 2017 года снизилась по сравнению с 2016 годом с 60% до 55%, что соответствует объёму в 32 млрд. евро.

Из них 15 млрд. евро (25%) пришлось на открытые и специальные фонды недвижимости - именно они стали абсолютными чемпионами среди инвесторов всех типов, вкладывавших средства в объекты коммерческой недвижимости на территории ФРГ в 2017 году.    

2-е место - за управляющими компаниями, действующими в Германии в основном в интересах иностранных инвесторов: 12,1 млрд. евро (21%). 

Управляющие компании стали чемпионами по линии продаж объектов коммерческой недвижимости на территории ФРГ в 2017 году (12,4 млрд. евро, 22%), опередив занявших 2-е место девелоперов (9,7 млрд. евро, 17%).

 

Растущие цены и падающая доходность. 

По итогам 2017 года в Топ-7 городах Германии доналоговая прибыльность объектов офисной недвижимости премиум-класса с учётом всех расходов на приобретение и содержание была зафиксирована на следующем уровне:

Берлин: 2,9% - 3,2% годовых;

Франкфурт: 2,8% - 3,3% годовых; 

Мюнхен: 2,8% - 3,2% годовых;

Гамбург: 3,3% годовых; 

Дюссельдорф: 3,5% - 3,75% годовых; 

Кёльн: до 4,25% годовых; 

Штутгарт: 3,8% годовых.

Объекты логистической недвижимости приносили своим владельцам в 2017 году в Топ-7 городах Германии в среднем по 4,5% годовых, объекты торговой недвижимости в центральных Locations - 2,93% годовых (данные JLL). 

По состоянию на конец 2017 года объекты торговой недвижимости, расположенные за пределами Топ-7 городов Германии приносили своим владельцам в среднем 5,3% годовых начальной доходности, что соответствовало 3,9% доналоговой прибыльности, с учётом всех расходов на содержание  (данные JLL).

 
По материалам Haufe Akademie,
Фрайбург, 05.01.2018

Ilya Gordon, CEO & CCO  
Gordon Real Estate Group 

В Федеративной Республике Германия существует несколько законодательных актов, регулирующих вопросы гарантийных обязательств со стороны строительных компаний в отношении возведённых ими зданий, расположенных на территории... 
В 2011 году общий объём инвестиций в объекты коммерческой недвижимости составил 23,521 млрд. ЕВРО. Из них в офисную недвижимость было инвестировано 7,008 млрд. ЕВРО, в ритейл – 10,756 млрд. ЕВРО, в логистическую... 
Ежегодные амортизационные списания - важнейший фактор легального снижения налогооблагаемой базы инвесторов, владеющих действующими объектами коммерческой недвижимости на территории...
Два года назад на страницах ведущего немецкого бизнес-издания Handelsblatt вышла "знаковая" статья Дирка Волеба (Dirk Wohleb) и Дёрте Йохимса (Dörte Jochims) под названием "Чтобы сколотить состояние, требуется тщательное планирование"...
По результатам опроса, проведённого Академией Недвижимости и Бизнеса IREBS при Университете Регенсбурга (Бавария) выяснилось, что институциональные инвесторы (юридические лица, профессионально инвестирующие на территории... 
Одной из причин, по которой инвесторы со всего мира вкладывают деньги в объекты недвижимости всех типов на территории Федеративной Республики Германия, является высочайший уровень безопасности сделок...