EN | DE

Рассмотрим предложение одного из Топ-5  банков Германии по финансированию совместной сделки Gordon Real Estate и Tranio LLC с новым объектом коммерческой недвижимости, приёмка-передача и торжественное открытие которого намечены на конец марта / начало апреля 2016 года.

Предмет сделки - торговый комплекс, расположенный на оживлённом Т-образном перекрёстке в непосредственной близости от исторического центра одного из городов Баварии - состоит из большого полноассортиментного супермаркета уровня EDEKA / REWE, дискаунтера уровня LIDL / ALDI (все - продуктовый ритейл), нескольких специализированных магазинов-"спутников" уровня DM / Rossmann (бытовая химия, галантерея), а также торговых точек "социального назначения" - кафе, булочной, "мясной лавки" и газетного киоска "Totto Lotto".

Контрактная стоимость торгового комплекса: 12.850.000 ЕВРО нетто, доходы от аренды: 764.150 ЕВРО нетто в год, срок действия Договора аренды: 20 лет + опция на продление 2 х 5 лет. 

Продавцом выступает одна из крупнейших девелоперских групп Германии, покупателями - профессиональные ритейлеры из Российской Федерации, представленные принадлежащей им компанией (в форме GmbH - аналога ООО), зарегистрированной в начале 2016 года на территории ФРГ.

Предложение банка по кредитованию сделки с вышеуказанным объектом коммерческой недвижимости относится к типу CAP / VARIABEL и характеризуется привязкой процентной ставки по кредиту к ставке EURIBOR + 1,25% (маржа банка), а также возможностью выхода заёмщика из Кредитного договора в любой момент его действия, что радикальным образом отличает этот тип финансирования сделок с объектами недвижимости от классического FESTZINSEN, который предполагает фиксированную процентную ставку на весь срок действия Кредитного договора и невозможность досрочного выхода заёмщика из Кредитного договора до момента истечения срока его действия.

 

Параметры финансирования / кредитования
сделки с 
объектом "Торговый комплекс в Баварии" 
по состоянию на 22.01.2016, тип кредита: "CAP / VARIABEL":

 

  • Контрактная стоимость объекта: 12.850.000 ЕВРО;
  • Дополнительные платежи: 880.000 ЕВРО (налог на приобретение, комиссия, нотариальные услуги);
  • Стоимость банковских услуг: 58.000 ЕВРО;
  • Итоговая сумма затрат на приобретение: 13.788.000 ЕВРО;
  • Процентное соотношение собственного капитала к заёмному: 40 / 60
  • Собственный капитал заёмщика: 4.568.000 ЕВРО;
  • Заёмный капитал, предоставляемый банком: 7.700.000 ЕВРО;
  • Процентная ставка по кредиту: EURIBOR * (среднее значение за 3 месяца) + 1,25% (маржа банка);

* При отрицательной ставке EURIBOR (когда Европейский Центробанк доплачивает (!) банкам Европы за то, чтобы они пользовались средствами ЕЦБ) для получателей кредитов она по умолчанию равняется нулю. Это означает, что начальная процентная ставка по описываемому в данной статье кредиту типа CAP / VARIABEL для заёмщиков - приобретателей коммерческой недвижимости - составляет 1,25% годовых. В случае, если ставка EURIBOR на каком-то временном отрезке станет положительной и будет составлять, скажем, 1,0%, то ставка по настоящему кредиту вырастет пропорционально - до 2,25% годовых.

  •  Ежемесячные аннуитетные платежи банку (проценты + тело кредита, 4% в год): 33.687,50 ЕВРО **

** Общий арендный доход владельца объекта "Торговый комплекс в Баварии" составляет 764.150 ЕВРО нетто в год  / 12 = 63.679,16 ЕВРО нетто в месяц. Таким образом, после уплаты банку ежемесячного аннуитетного платежа, у владельца остаётся позитивный Cash-Flow в сумме (округлённо) 30.000 ЕВРО;

  • Срок действия Кредитного договора типа CAP / VARIABEL, по традиции, не определён, так как по его условиям заёмщик имеет право выхода из договора в любой момент, но по предложенному банком объёму погашения тела кредита в 4% в год мы делаем вывод, что условный срок действия данного Кредитного договора, исходя из которого рассчитывались его параметры, составляет 25 лет
  • Плата за выход из Кредитного договора:

1) после истечения срока в 01 - 24 месяца пользования кредитом 0,5% от суммы кредита = 38.500 ЕВРО;

2) после истечения срока в 25 - 60 месяцев пользования кредитом 0,25% от суммы кредита = 19.250 ЕВРО;

3) после 61 месяца пользования кредитом выход из Кредитного договора - бесплатный.

  • Штраф на случай, если Кредитный договор вступит в силу, но заёмщик по каким-либо причинам откажется от его использования: 10.000 ЕВРО;
  • Для информации: ставки EURIBOR по состоянию на первый (рассчётный) день года за последние 10 лет:

01.04.2016  -0.132%
01.02.2015   0.076%
01.02.2014   0.284%
01.02.2013   0.188%
01.02.2012   1.343%
01.03.2011   1.001%
01.04.2010   0.700%
01.02.2009   2.859%
01.02.2008   4.665%
01.02.2007   3.725% 

Ilya Gordon, CEO & CCO  
Gordon Real Estate Group 

В Федеративной Республике Германия существует несколько законодательных актов, регулирующих вопросы гарантийных обязательств со стороны строительных компаний в отношении возведённых ими зданий, расположенных на территории... 
В 2011 году общий объём инвестиций в объекты коммерческой недвижимости составил 23,521 млрд. ЕВРО. Из них в офисную недвижимость было инвестировано 7,008 млрд. ЕВРО, в ритейл – 10,756 млрд. ЕВРО, в логистическую... 
Ежегодные амортизационные списания - важнейший фактор легального снижения налогооблагаемой базы инвесторов, владеющих действующими объектами коммерческой недвижимости на территории...
Два года назад на страницах ведущего немецкого бизнес-издания Handelsblatt вышла "знаковая" статья Дирка Волеба (Dirk Wohleb) и Дёрте Йохимса (Dörte Jochims) под названием "Чтобы сколотить состояние, требуется тщательное планирование"...
По результатам опроса, проведённого Академией Недвижимости и Бизнеса IREBS при Университете Регенсбурга (Бавария) выяснилось, что институциональные инвесторы (юридические лица, профессионально инвестирующие на территории... 
Одной из причин, по которой инвесторы со всего мира вкладывают деньги в объекты недвижимости всех типов на территории Федеративной Республики Германия, является высочайший уровень безопасности сделок...