EN | DE

 

№ 1.​ Financial & Tax Due Diligence 

Финансовая и Налоговая экспертиз​а​ призвана помочь приобретающему инвестору выяснить реальное соотношение доходов от аренды к расходам, связанным с приобретением и содержанием объекта коммерческой недвижимости, а также​ ​установить порядок, сроки и объёмы налоговых отчислений государству. Подобная экспертиза должна проводиться исключительно специализированными - “инвестиционными” - Советниками по налогам. 

В ходе Financial & Tax Due Diligence Советник запрашивает необходимую документацию у Продавца объекта коммерческой недвижимости и у кредитующего банка - в случае, если объект приобретается в кредит. По итогам изучения документации Советником составляется отчёт, включающий сводную таблицу под названием “Liquidität & Rentabilität” (“Ликвидность и Рентабельность”). 

Стоимость Financial & Tax Due Diligence зависит от сложности объекта​ и объёма работы Советника. Так, за Финансовую и Налоговую экспертизу полноассортиментного супермаркета типа REWE или EDEKA контрактной стоимостью до 5 млн. ЕВРО, "инвестиционный" Советник по налогам выставит счёт на сумму от 5.000 ЕВРО + НДС. Срок исполнения: как правило, 1 рабочая неделя после предоставления стороной Продавца всей необходимой документации​.​ Дороже обойдётся экспертиза смешаных комплексов коммерческой недвижимости, состоящих из нескольких объектов различных типов: ритейл, офисы, квартиры / апартаменты, гастрономия.   

На практике, имея на руках все исходные цифры, опытные инвесторы нередко проводят Финансовую экспертизу самостоятельно, предпочитая обращаться к Советнику по налогам лишь по вопросам Налоговой экспертизы. Подобный подход, впрочем, имеет один существенный недостаток: есть риск упустить важные детали, даже не подозревая об их существовании.  

Рекомендации: при проведении Финансовой и Налоговой экспертизы / Financial & Tax Due Diligence в ходе сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия, обращайтесь в Бюро "инвестиционных" налоговых советников и аудиторов Rudi Blind & Partner (Штуттгарт, Баден-Вюрттемберг, ФРГ).

Референции: с основателем и генеральным директором этой компании, господином Rudi Blind / Руди Блинд, меня в 2012 году познакомил доктор экономических наук, один из известнейших людей в мире коммерческой недвижимости Германии, господин Аксель Фрёзе - в прошлом Head of Real Estate in Royal Bank of Scotland in Germany, CEO in Artemis Deutschland (Dept. Stuttgart), CEO IPAM, CEO Cordea Savills in Germany - последняя из компаний управляет в Германии пакетом объектов коммерческой недвижимости на сумму свыше 1 миллиарда ЕВРО.    

 

№ 2. ​Legal Due Diligence 

​Юридическая ​экспертиза​. Её по заказу приобретающего инвестора проводят юристы, специализирующиеся на Строительном и Арендном праве Федеративной Республики Германия (Baurecht & Mietrecht).

Экспертиза состоит из детального анализа​ содержания Договора аренды между Арендодателем (владельцем здания коммерческой недвижимости) и Арендатором (если речь идёт об объекте розничной торговли, то это, как правило, крупный сетевой ритейлер с многомиллиардными оборотами), а также из проверки строительной и проектной документации на предмет наличия и правильности оформления "Разрешения на строительство" (Baugenehmigung).

Главный вопрос, на который эксперту необходимо дать ответ по итогам проведения Legal Due Diligence в части проверки Договора аренды: "Какие возможности есть у Арендатора для досрочного выхода из Договора аренды?"

Кроме того, в высшей степени целесообразно присутствие специализированного юриста, проводящего Legal Due Diligence, на нотариальной процедуре подписания ​Договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости в качестве представителя приобретающего инвестора. 

Дело в том, что практически в 100% случаев, несмотря на заранее составленный​ Нотариусом​ и тщательно проработанный сторонами Покупателя и Продавца текст Договора, в ходе процедуры ​его ​подписания​ в офисе Нотариуса​ возникают спорные ситуации, благоприятный исход которых для приобретающего инвестора возможен исключительно при поддержке юриста экстра-класса, владеющего всеми нюансами сделки.

Стоимость услуг Legal Due Diligance без выезда специализированного юриста на процедуру нотариального подписания Договора купли-продажи объекта коммерческой недвижимости составляет (в зависимости от объёма проверяемой документации) от 4.500 ЕВРО нетто и выше + 19% возвратного НДС. Участие юриста на процедуре нотариального подписания Договора купли-продажи оценивается дополнительно в 1.​800 ЕВРО (без лимита затраченного времени) + 19% возвратного НДС​. ​Указанная здесь стоимость услуг может варьироваться - в каждом конкретном случае это вопрос переговоров. ​​​

Рекомендации: при проведении Юридической экспертизы / Legal Due Diligance в сделках по приобретению объектов коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия обращайтесь в Юридическое бюро Immobilienkanzlei Freiburg (Фрайбург, Баден-Вюрттемберг, ФРГ), конкретно - к специализированному адвокату, господину Nico Bergerhoff / Нико Бергерхофф (второй сверху в списке адвокатов), входящему в список "Топ-100 лучших юристов Германии" по специализации "Арендное право" за 2013, 2014 и 2015 годы по версии знаменитого общественно-политического еженедельника FOCUS, ежегодно публикующего списки лучших специалистов Германии в различных сферах деятельности.  

Референции: наше знакомство со специализированным юристом, господином Nico Bergerhoff / Нико Бергерхофф, началось в конце 2010 года. Тогда его усилиями была блестяще проведена Юридическая экспертиза сделки с коммерческой недвижимостью моих первых клиентов из Российской Федерации, остановивших свой выбор на великолепном полноассортиментном супермаркете ...tegut (с 2013 года эта немецкая сеть, объединяющая под своим крылом немногим менее 300 продовольственных супермаркетов, принадлежит швейцарскому ритейлеру-гиганту MIGROS) в "квадрате" международного аэропорта Франкфурта-на-Майне. При контрактной стоимости объекта в 6 млн. ЕВРО, стоимость юридических услуг по проведению Legal Due Diligence, включая присутствие специализированного юриста на нотариальной процедуре подписания Договора купли-продажи вышеупомянутого супермаркета, составила 6.300 ЕВРО нетто + 19% возвратного НДС.

Наше сотрудничество с господином Nico Bergerhoff / Нико Бергерхофф с тех пор продолжалось непрерывно - в частности, за последний год им была многократно проведена Юридическая экспертиза сделок с полноассортиментными супермаркетами и дискаунтерами крупнейших продовольственных сетей Германии по заказу наших совместных с известной московской компанией Тranio клиентов - профессиональных ритейлеров из Российской Федерации, составляющих портфолио из объектов "Большой Четвёрки": EDEKA, REWE, LIDL, ALDI. Формирование портфолио продолжается, впереди нас ждёт увлекательная совместная работа.

 

№ 3. ​Technical Due Diligence 

Техническая экспертиза / Экспертиза технического состояния объектов коммерческой недвижимости.​ При рассмотрении возможности приобретения на территории Федеративной Республики Германия подержанного объекта коммерческой недвижимости (от 4-х и более лет с момента постройки) смысл в Технической экспертизе есть всегда, причём, чем "старше" объект, тем более глубокую экспертизу технического состояния конструкции и инфраструктуры здания необходимо проводить.

Владение полной информацией об имеющихся проблемах по итогам Technical Due Diligence даёт инвестору право требовать устранения выявленных экспертами недостатков за счёт владельца объекта коммерческой недвижимости, позволяет сбивать цену актива на стадии переговоров, а также помогает принимать решение об отказе от сделки - в случае, если недостатки перевешивают достоинства объекта.​

Смысла в проведении Технической экспертизы в только что сданных строителями по Акту приёмки-передачи объектах коммерческой недвижимости нет, так как новые здания всех типов, возведённые на территории Федеративной Республики Германия, имеют строительную гарантию сроком в 4 года или 5 лет - в зависимости от того, в соответствии с какими законодательными актами (VOB или BGB, подробности читайте в статье "Строительная гарантия") они были построены.

Рекомендую инвесторам, вкладывающим средства в коммерческую недвижимость на территории Федеративной Республики Германия, обращаться по поводу проведения Technical Due Diligence в старейшее в Германии экспертное бюро DEKRA (год основания: 1925).

Референции: стоимость Технической экспертизы действующего с 1976 года в одном из крупнейших городов юго-запада Германии торгового центра арендной площадью почти в 15.000 кв.м. и контрактной стоимостью в 13,6 млн. ЕВРО составила 12.500 ЕВРО + 19% возвратного НДС. Экспертиза выявила необходимость инвестиций в инфраструктуру, фасад и крышу здания на общую сумму в 1,8 млн. ЕВРО; из них инвестиции на сумму примерно в 0,6 млн. ЕВРО были признаны "срочными". Благодаря своевременно проведённой Технической экспертизе приобретающий инвестор скорректировал свои позиции в ходе данной сделки, потребовав от продавца устранения выявленных недостатков за его счёт либо снижения контрактной стоимости объекта на сумму, эквивалентную сумме затрат на устранение выявленных недостатков. 

 

№ 4. ​Location Analysis /Chance & Risk 

Экспертиза местоположения объекта коммерческой недвижимости. В её ходе оценивается динамика развития конкретного местоположения, района, региона, в котором находится или будет построен объект, в долгосрочной перспективе; просчитываются риски, связанные с деятельностью актуальных конкурентов и с возможным появлением новых в будущем. Кроме того, исследуются демографическая динамика и покупательская способность населения района и региона. 

Рекомендации: при проведении Location Analysis в ходе сделок с объектами коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия обращайтесь в крупнейшую в ФРГ и 5-ю ​в мире по объёмам услуг (порядка 1,3 млрд. ЕВРО в год)​ консалтинговую компанию GFK Gruppe с подразделениями в 100 странах мира. Проведение вышеописанной экспертизы по заказам иностранных инвесторов (даже если они организованы как немецкое GmbH) координирует господин Leif Krägenau / Лейф Крэгенау, Senior Consultant, Retail & Real Estate, Geomarketing, Phone: +49 (40) 57 01 32 555, Fax: +49 (40) 57 01 32 599, eMail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Референции: экспертиза Location Analysis / Chance & Risk полноассортиментных супермаркетов в ценовом диапазоне от 3,5 млн. ЕВРО до 12 млн. ЕВРО обходится заказчику (приобретающему инвестору) примерно в 5.500 ЕВРО​ нетто + 19% возвратного НДС​.

 

№ 5. ​Real Estate Valuation 

Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости. Данный раздел Due Diligence актуален для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия в кредит.

Real Estate Valuation проводится за счёт приобретающего инвестора силами независимых экспертов, рекомендованных кредитующим банком. Как правило, объект коммерческой недвижимости оценивается ​несколько ниже его контрактной стоимости. Итоги оценки служат отправной точкой для банка при рассчётах суммы кредита. 

Рекомендации: к каждой кредитной организации, действующей на территории Федеративной Республики Германия, приписаны свои "придворные" эксперты по оценке залоговой стоимости объектов недвижимости. Таким образом, рекомендовать каких-либо специалистов в данной области не имеет смысла - их приобретающему инвестору в каждом конкретном случае порекомендует кредитующий банк.   

Пример затрат приобретающего инвестора на услуги незавсимого эксперта по Оценке залоговой стоимости объекта коммерческой недвижимости: в ходе сделки с торговым центром в одном из крупнейших городов юго-запада ФРГ (контрактная стоимость объекта: 11,8 млн. ЕВРО) покупатели из американо-израильской инвестгруппы заплатили 7.400 ЕВРО нетто + 19% возвратного НДС. Оценку проводил независимый эксперт - партнёр крупнейшего локального банка Sparkasse - профессор, Dr. Martin Ingold (см. на странице Services & Partners).

 

Резюме: 

Стратегической ошибкой многих инвесторов из Российской Федерации и стран бывшего СССР, вкладывающих средства в объекты коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия, является полный или частичный отказ от проведения экспертиз Due Diligence.

Стандартной аргументацией является "экономия", а также желание инвестора полагаться на собственный опыт, приобретённый в стране своего основного проживания и ведения бизнеса. Как правило, подобный подход приводит к существенным финансовым потерям, несопоставимым с "сэкономленным".

Совет инвесторам: изначально рассматривать затраты на проведение комплекса экспертиз Due Diligence в сделках с объектами коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия как неизбежные, причём, ментально принимать их не как "пассив", а как "актив". 

Ilya Gordon, CEO & CCO  
Gordon Real Estate Group 

В Федеративной Республике Германия существует несколько законодательных актов, регулирующих вопросы гарантийных обязательств со стороны строительных компаний в отношении возведённых ими зданий, расположенных на территории... 
В 2011 году общий объём инвестиций в объекты коммерческой недвижимости составил 23,521 млрд. ЕВРО. Из них в офисную недвижимость было инвестировано 7,008 млрд. ЕВРО, в ритейл – 10,756 млрд. ЕВРО, в логистическую... 
Ежегодные амортизационные списания - важнейший фактор легального снижения налогооблагаемой базы инвесторов, владеющих действующими объектами коммерческой недвижимости на территории...
Два года назад на страницах ведущего немецкого бизнес-издания Handelsblatt вышла "знаковая" статья Дирка Волеба (Dirk Wohleb) и Дёрте Йохимса (Dörte Jochims) под названием "Чтобы сколотить состояние, требуется тщательное планирование"...
По результатам опроса, проведённого Академией Недвижимости и Бизнеса IREBS при Университете Регенсбурга (Бавария) выяснилось, что институциональные инвесторы (юридические лица, профессионально инвестирующие на территории... 
Одной из причин, по которой инвесторы со всего мира вкладывают деньги в объекты недвижимости всех типов на территории Федеративной Республики Германия, является высочайший уровень безопасности сделок...